Коммерческая недвижимость представлена различными объектами, среди которых особо востребованы складские помещения. Они могут представлять собой как примыкающие сооружения, так и отдельно стоящие здания, оборудованные для надежного хранения готовой продукции, сырья и пр. Одна из популярных услуг для объекта такого типа – независимая оценка складской недвижимости, позволяющая определить актуальную рыночную стоимость помещения.
В каких случаях обязательно проведение оценки?
Нередко владельцы складов обращаются к оценщикам по собственному желанию, но в ряде случаев оценка складских помещений является обязательной. Согласно законодательству, оценку необходимо провести в следующих случаях:
- Оформление кредита в банке под залог складской недвижимости. В данном случае лучше обратиться к авторитетной оценочной компании, а не частному специалисту. На практике штатные оценщики нередко занижают рыночную стоимость, в то время как сотрудники специализированной компании исключают этот факт и кроме рыночной, в отчете указывает и ликвидационную стоимость объекта. Это обусловлено тем, что в случае невозможности возврата заемных средств, склад будет реализован банком по ликвидационной стоимости.
- Оспаривание кадастровой стоимости. Собственники складских помещений платят за недвижимость немалые налоги, которые не всегда актуальны, так как кадастровая стоимость, определенная много лет назад, изменилась. В этой ситуации процедура оспаривания приведет к снижению кадастровой стоимости до уровня ее рыночных значений.
- Банкротство компании. Данная процедура сопровождается реализацией объекта на торгах. Для определения базовой цены реализации, необходима оценка, определяющая ликвидационную и рыночную стоимость. При этом, складская недвижимость оценивается отдельно от комплекса и другого имущества владельца.
- Вступление в наследственные права. Закон не позволяет нотариусам оформлять право наследство без предоставления отчета об оценки. Это необходимо для того, чтобы нотариус смог определить актуальный размер пошлины на основе рыночной стоимости передаваемого имущества.
- Внесение объекта недвижимости в качестве взноса в уставной капитал. В данном случае оценка определяет эквивалентность объекта денежным средствам, и тем самым предотвращает нарушение закона.
Особенности оценки складов
При проведении оценки складских помещений важно учитывать их классификацию, от которого зависит результат проведенного анализа. В зависимости от назначения, состояния и других характеристик, склады делят на следующие классы:
- А – категория, включающая новые или недавно построенные одноэтажные здания, оснащенные современными инженерными системами. Сюда относятся объекты с высотой потолков до 13 метров, бетонным полом со специальным покрытием, автоматизированными воротами и оборудованием, отвечающим за регулировку температуры. В качестве одного из требований, предъявляемым к постройкам класса А, выступает отсутствие колонн или их наличие, но с удалением друг от друга минимум на 9 метров. В эту категорию входят только хорошо охраняемые склады с офисными и специальными помещениями для сотрудников, занимающихся оформлением отгрузки или приемки.
- В – недвижимость, относящаяся к новым или реконструированным объектам, имеющим один или несколько этажей, каждый из которых имеет высоту потолков 6 метров. В зданиях этой категории должна быть система вентиляции и организовано отопление. Допускается наличие как бетонных полов без покрытия или с антипылевым напылением, так и асфальтированного основания. В них обязательно должен быть установлен пандус и автоматические ворота.
- С – помещения любого года постройки, расположенные в утепленных ангарах, производственных или промышленных зданиях. Высота потолков одноэтажного или многоэтажного объекта должна составлять не менее 4 метров. Для многоэтажного склада необходимо обязательное присутствие грузового лифта. В качестве пола допускается наливное бетонное основание без специального покрытия, асфальтовое основание или бетонные плиты. К этому классу относится сооружение с воротами, рассчитанными на въезд большегрузных автомобилей, пандусами, инженерными сетями и вентиляционной системой.
- D – складская недвижимость, к которым предъявляют минимум требований. Склады могут располагаться в неотапливаемых полуподвальных и подвальных помещениях, цокольных и первых этажах зданий любого назначения. В них должна быть организована пожарная сигнализация и желательно наличие вентиляции.
Из всех перечисленных групп только к классу С и D не предъявляют требований относительно места расположения, в то время как зданий более высоких категорий должны размещаться как можно ближе к федеральным трассам и другим дорогам. От этого будет напрямую зависеть и итог оценки, ведь, чем ближе к трассе, тем выше цена объекта.
Как проводится оценка складских помещений?
Проведение оценки складских помещений состоит из нескольких этапов:
- Составление, согласование и заключение договора, в котором прописываются точные сроки выполнения услуги.
- Изучение и детальный анализ необходимой информации, включающей характеристики здания, его площадь, месторасположение.
- Выбор наиболее целесообразного метода и способа оценки.
- Составление отчета об оценке.
- Передача отчета заказчику.
Отчет об оценке составляется согласно требованиям законодательства, поэтому имеет юридическую силу и является официальным документом, имеющим силу в суде и других инстанциях.