Коммерческая недвижимость является не только источником дохода для своего владельца, но и предусматривает обязательства по управлению им, что требует проведения различных обязательных мероприятий. Одно из них – независимая оценка офисного помещения, позволяющая определить рыночную стоимость с учетом множества факторов. Для этого используют различные методики и подходы, которые подбираются оценщиком индивидуально в каждом конкретном случае в зависимости от целей проведения процедуры оценки.
Классификация офисов
Офисные помещения входят в категорию нежилого фонда и делятся на классы, обладающие определенными особенностями, которые необходимо учитывать при оценочных работах, так как даже незначительные нюансы влияют на результат:
-
А-класс – объекты, расположенные в новых бизнес-классах, подразумевающих удобную планировку, выгодное расположение здания, высокое качество отделочных работ. Как правило, в эту категорию входят помещения с собственной комплексной системой безопасности, наличием оргтехники и систем связи (телефония, интернет). Следует учитывать, что объекты, которым был присвоен класс А в начале 2000-х годов, сегодня не соответствуют предъявляемым требованиям данной категории.
-
А1 – здания, по конструкции и расположению полностью соответствующие международным стандартам и требованиям. Такие помещения находятся только в новостройках с эргономичной планировкой, оснащенных современных климатической системой, подземной парковкой, собственным источником бесперебойного питания и исправными инженерными коммуникациями.
-
А2 – капитально реконструированные здания, построенные с начала 2000-х г., с интегрированным современным климатическим оборудованием, автомобильной стоянкой любого типа, системой безопасности и источником аварийного питания. На объектах этого класса высота потолков должна позволять обустраивать подвесные или фальшпотолки.
-
А3 – офисные помещения в строениях, возведенных не позже середины 90-х годов, которые были капитально реконструированы. К этому классу относятся объекты с отопительным оборудованием, профессиональными кондиционерами и двухтрубной системой вентиляции. Допускается отсутствие эффективной и эргономичной планировки.
-
В – класс, в который входят строения и помещения старые здания, прошедшие капитальную реконструкцию и объекты, не претендующие на звание бизнес-центра. К этой категории относятся и особняки, а также старинные постройки, расположенные в исторических центрах городов. Их оценка бывает особенно сложной, ввиду исторической и архитектурной ценности.
-
С-класс – здания, полностью соответствующие требованиям класса В, но имеющие некоторые минусы: недостаточно развитая транспортная инфраструктура, малое количество мест на парковке, удаленное расположение от центра города и пр. Если объект категории В не соответствует хотя бы по одному критерию, он автоматически переводится в класс С.
-
Класс D – офисные здания, оборудованные старыми инженерными коммуникациями и не имеющие современных систем безопасности и жизнеобеспечения. Сюда же входят объекты с отделкой среднего качества и не эргономичной планировкой.
-
Е – нежилые помещения, расположенные на нижних этажах, в полуподвальных или подвальных помещениях, переоборудованных по нужды офиса.
-
F – помещения на нижнем этаже или в полуподвальной части зданий, не имеющие отделки, климатической и оргтехники.
От чего зависит итог оценки офисных помещений
Оценка аренды офиса осуществляется с изучением множества показателей, среди которых наиболее важное влияние на результат оказывают следующие факторы:
- общая площадь помещений;
- год постройки;
- тип объекта;
- особенности конструкции и планировки с учетом высоты потолков, отделкой, допустимой нагрузкой и пр.;
- степень организации контроля и безопасности;
- наличие парковки и общее количество мест на ней;
- инфраструктура;
- место расположения здания;
- общее состояние объекта оценки;
- наличие документов;
Во время оценки анализируется совокупность всех перечисленных факторов и от полноты собранных сведений, зависит выбор наиболее подходящего метода, который позволит определить наиболее достоверную стоимость. При выполнении данной услуги важна любая составляющая. Проверяется даже состояние и состав инженерных коммуникаций. Ведь, если, например, на объекте повреждено теплоснабжение, то он уже будет расцениваться как аварийный и непригодный для эксплуатации.
Характеристики и методы оценки офиса
Специалисты оценочной компании применяют доходный, затратный и сравнительный метод. В случае, если не противоречит документам ФСО, также допускается их комбинированное использование. Каждая из перечисленных методик предназначена для оценки в определенных ситуациях. Например, для торговых зданий и бизнес-центров типовой застройки необходим сравнительный метод. Также без нее нельзя обойтись при подборе аналогичного здания или помещения, расположенного недалеко от оцениваемого объекта. После детального сбора и изучения всех показателей, оценщик проводит сравнительный анализ и корректировку расхождений, сопровождающуюся большим количество специальных расчетов.
Чтобы определить технические расходы используют затратную методику, которая также хорошо сочетается с анализом инвестиций. В данном случае, в основном изучаются затраты и издержки инвестора. Эта же методика применяется для оценки недостроенных офисных зданий и помещений, расположенных в сооружениях специального назначения.
Для совершения сделок, касающихся арендной платы, приоритетной является доходная оценка. Данная система позволяет в результате оценки получить актуальную стоимость офисного помещения, которая будет выступать в качестве базы для определения платы по договору аренды. На ее же основе в дальнейшем рассчитывается размер возможных доходов и расходов от использования помещения.