Сдача в аренду помещений - распространенный вариант коммерческого использования недвижимости. Она позволяет сделать эффективными капиталовложения в недвижимость, способствуя при этом удовлетворению потребности граждан и предприятий в помещениях.
Договор аренды помещений заключается не только для передачи права пользования, а иногда и владения объектом. Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено разрешение проведения стоимостной оценки не только вещей (материальных объектов), но и определенных прав. Соответственно, право аренды по договору возможно передать третьим лицам с соблюдением законов гражданского оборота.
Для чего нужно оценивать право аренды помещения
Для продажи (или других форм перехода права собственности) права аренды обязательно установление величины стоимости такого права. В чем состоит оценка права аренды помещений? Во-первых, в расчет берется анализ выгодных положений договора аренды для арендатора. Оцениваются все плюсы обладания недвижимостью, влияющие на покупательскую привлекательность объекта. Экономическая выгода покупки права аренды должна быть оправдана в сравнении с аналогичными предложениями на рынке. Анализ договора аренды позволяет выявить выгодные для арендатора условия. Для этого рассматриваются такие положения договора, как:
- коммерческие условия (сумма, сроки и очередность внесения платежей, возможность включения прочих расходов в стоимость аренды, штрафные санкции);
- характеристики арендуемого помещения (квадратура, расположение, высота этажа, наличие и качество отделки, окружающая инфраструктура);
- срок действия, обстоятельства расторжения и продления;
- остальные условия, к примеру, право выкупа арендуемого помещения, его перепланировки и других действий.
Оценка права аренды помещения – это юридически корректная интерпретация существенных договорных условий с точки зрения их привлекательности и перевод их в денежный эквивалент. То есть качественные характеристики объекта, предусмотренные в договоре аренды оцениваются в количественных показателях.
Преимущества договора на аренду
Преимуществами договора на аренду можно считать:
- относительно невысокий размер арендной ставки;
- предусмотренная возможность выкупить объекта аренды;
- зачет затрат на ремонтные работы, изменение планировки или восстановления объекта аренды, в арендные платежи;
- право на изменение характеристик помещения.
Это наиболее распространенные причины, положительно влияющие на результаты оценки права аренды помещения.