Отчет об оценки стоимости недвижимости – документ со сведениями доказательственного значения, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и содержащий информацию о рыночной стоимости изучаемого объекта.
Нужно понимать, что отчет об оценке — это не простая аналитическая справка, определяющая стоимость объекта на основанная изучения текущего рынка, а официальный документ, подтверждающий эту цену.
Проведение независимой оценки может понадобиться в следующих случаях:
- Покупка или продажа недвижимости.
- Вступление в наследство.
- Оформление страховки.
- Получение кредита в банке под залог объекта недвижимости.
- Разрешение других спорных вопросов.
Как в перечисленных, так и некоторых других случаях, может понадобиться не простое определение рыночной стоимости, а ее документальное подтверждение.
Говоря о том, сколько делается отчет об оценке профессиональными оценщиками, нельзя определить единый срок для всех случаев. В зависимости от сложности работы и других особенностей, он может меняться, но в среднем составляет около 3 дней. При этом документы в бумажной форме составляются дольше, нежели в электронной.
Требования к отчету об оценке
Общие требования, предъявляемые к отчету об оценке, содержатся в ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Приказе Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, некоторые уточняющие положения закреплены в Приказе Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
В соответствии с указанными нормативными актами, итоговым документом по результатам оценки является отчет, который может быть составлен как на бумаге, так и в электронном виде.
Отчет не должен многозначно толковаться и вводить в заблуждение. В связи с этим в тексте указываются сведения, необходимые для однозначного и исчерпывающего понимания содержания документа.
Отчет выполняется в соответствии с предоставленным заданием и содержит обоснованное мнение специалиста касаемо объекта оценки, сформулированное на основании полученной информации и проведенного анализа.
Во время составления отчета оценщиком должны соблюдаться следующие принципы:
- Изложение только существенной информации, влияющей на определение стоимости объекта.
- Приведенная информация соответствует действительности, что подтверждено фактами.
- Содержание отчета не должно вводить в заблуждение и допускать неоднозначного толкования.
Законом установлена возможность выполнения отчета в бумажной или электронной форме. Бумажный отчет обязательно прошивается, постранично нумеруется и подписывается оценщиком. Для электронных документов предусмотрено использование усиленной квалифицированной электронной подписи.
Содержание отчета об оценке
Минимальное содержание отчета закреплено на законодательном уровне и отсутствие необходимой информации может стать основанием для признания документа недействительным.
Рассмотрим, что указывают в отчете об оценке:
- Порядковый номер отчета и дата его составления.
- Основания проведения оценки, цели и задачи.
- Основные сведения о задействованных оценщиках: ФИО, контактные данные.
- Сведения о заказчике услуги.
- Описание оцениваемого объекта.
- Примененные стандарты оценки.
- Данные о проведенном анализе рынка с учетом влияния ценообразующих факторов.
- Принятые во время процедуры допущения.
- Перечень использованных документов.
- Перечисление основных фактов и выводов.
Законом не запрещается внесение в отчет дополнительных сведений, если это необходимо для полного раскрытия содержания.
В обязательном порядке составляется приложение, в котором должны содержаться копии всех использованных документов. Это могут быть как правоустанавливающие документы, так и подтверждающие характеристики оцениваемого объекта, техническая документация, заключения экспертиз и иные.
Как оспорить отчет об оценке?
По общему правилу, закрепленному в ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», отчет об оценке считается достоверным и сведения из него могут использоваться, если не было установлено обратное.
Не всегда представленный отчет об оценке является исключительно верным и правильным. В связи с этим документ может быть признан недостоверным или даже заведомо ложным при выявлении нарушений законодательства в сфере оценочной деятельности и федеральных стандартов.
Возражения относимо достоверности отчета можно предъявлять в следующих случаях:
- Приведены неподтвержденные факты, использована непроверенная информация.
- Не указаны сведения о методиках расчета стоимости.
- Наличие явных ошибок, допущенных при определении рыночной стоимости, если это привело к неправильному определению итоговой цены имущества.
- Нарушение иных положений и требований законодательства РФ в сфере оценочной деятельности.
В соответствии со ст.13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», наличие спора о достоверности сведений, указанных в отчете, является основанием для его разрешения в суде в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.
Простое представление нового отчета не может являться основанием для отмены предыдущего. В случае, если указанные в них результаты существенно отличаются, суду остается только назначить проведение новой оценки. По этой причине во время оспаривания достоверности документа, необходимо указать на конкретные нормы, которые были нарушены.