Вопрос “Как снизить кадастровую стоимость недвижимости нежилого помещения?” волнует многих владельцев, так как сегодня она является первоначальной основой для расчета налога. Кадастровая оценка пришла на смену инвентаризационной стоимости, которая по факту оказывалась ниже рыночной и лишь отражала общую цену строительных материалов, используемых для возведения недвижимости, умноженную на некоторые поправочные коэффициенты. Такой подход приводил к неправильному расчету налогов, что конечно же было выгодно владельцам имущества, но не устраивало государство из-за нелогичности формирования налоговых сборов.
В этом случае выходом стала замена инвентаризационной стоимости кадастровой, которая основывается на оценке рыночной стоимости недвижимости, и позволяет формировать актуальную налоговую базу, а также денежное выражение ценности объекта в случае совершения сделок купли/продажи, вступления в наследство, разделе имущества, оформления аренды, выкупа имущества.
Особенности расчета кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость земельного участка, жилого и нежилого помещения определяется только специалистами, имеющими соответствующую квалификацию. Для расчета этого показателя применяют метод массовой оценки, позволяющий определить кадастровую стоимость на основе группировки объектов и их сегментации в зависимости от типа, а также ценообразующих и экономических факторов. В отличие от кадастровой, рыночная стоимость определяется только индивидуально для конкретного имущества, поэтому их показатели незначительно разнятся.
По российскому законодательству решение о необходимости проведения повторной кадастровой оценки принимают органы местного самоуправления, либо региональные власти. После проведения анализа представитель уполномоченных органов утверждает полученные результаты, имеющие официальный статус. Определение данной стоимости производится не более 1 раза в 3 года. Но, из-за большого количества влияющих факторов, кадастровая оценка в течение этого периода может терять свою актуальность, поэтому то, как уменьшить кадастровую стоимость нежилого помещения, волнует практически каждого собственника недвижимости.
Факторы влияния
Кадастровая стоимость напрямую зависит от таких факторов, как:
- расположение объекта;
- площадь;
- планировка;
- назначение;
- наличие и качество инфраструктуры;
- престижность района расположения;
- физический износ объекта с определением утраты полезности имущества или его отдельных компонентов;
- степень благоустройства территории.
При этом, в данном случае не учитывается состояние инженерных сетей, вид из окна, качество проведенного ремонта и прочие сторонние аспекты.
Как определить завышение кадастровой цены?
Для определения адекватности существующей стоимости, необходимо в первую очередь узнать, какой показатель оценки актуален для вашего объекта на данный момент. Для этого нужно получить соответствующие сведения, запросив их в Кадастровой палате, на сервисе «Публичная кадастровая карта» или на электронном портале Росреестра.
Если получить информацию о кадастровой оценке перечисленными способами не получается, то можно запросить в офисе многофункционального центра выписку из ЕГРН. В случае, если такие сведения имеются, то организация предоставит выписку в срок до трех рабочих дней совершенно бесплатно.
Для того чтобы понять, что кадастровая оценка, отраженная в выписке, завышена, необходимо сравнить ее с рыночной ценой объекта, аналогичного по расположению, используемым строительным материалам, площади. В случае, если разница между двумя видами оценки сильно отличается, можно утверждать, что кадастровая стоимость завышена и, значит, стоит заняться ее снижением. Также любой владелец недвижимости имеет право получить сведения о причинах ошибочного состояния цены. Для этого необходимо обратиться в соответствующее региональное учреждение, которое должно прислать ответное пояснение в течение месяца, после подачи запроса.
Пошаговая инструкция уменьшения кадастровой цены
Случаи, когда показатель кадастровой стоимости оказывается не равен реальной цене объекта недвижимости, совсем не редкость. Поэтому нужно знать, как снизить кадастровую стоимость нежилого помещения. После получения выписки из ЕГРН или сведений от Росреестра добиться ее уменьшения можно двумя способами – обратившись в региональную комиссию по рассмотрению споров или в суд.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- Обратиться к профессиональному оценщику. Он проведет анализ и сделает оценку стоимости объекта на дату определения кадастровой цены. Стоимость услуги будет зависеть от особенностей и расположения недвижимости.
- Сформировать заявление и подать его в комиссию, рассматривающую подобные споры. Вместе с заявлением обязательно подается выписка из ЕГРН и отчет об оценке, полученной от оценщика. Также следует приложить технический паспорт и правоустанавливающие документы собственника. Это может быть свидетельство о праве собственного, договор купли-продажи, договор долевого участия.
- В течение 30 дней после подачи запроса получить решение комиссии. В данном случае может быть принято решение об изменении кадастровой оценки и определении ее в размере рыночной стоимости или отклонение ее изменения с обоснованием отказа. В случае, если кадастровую стоимость оставили без переоценки, то в течение 10 суток после вынесения решения, его можно оспорить в судебном порядке.
Из преимуществ досудебного порядка выделяют короткий срок рассмотрения заявления и небольшие расходы, так как достаточно только оплатить услуги по оценке. Но, этот способ имеет существенный минус – высокая частота отказов. Как показывает практика только на 60% запросов приходит положительный ответ.
Если оспаривание осуществляется через суд, то необходимо подготовить такой же пакет документов, что и для комиссии по решению споров. Заявление с требованием понижения необходимо подавать там, где находится Росреестр.